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隐瞒学区名额已占用,合同非买方真实意思被撤销
来源:雷兵律师
发布时间:2019-03-09
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【要点提示】:买受人通过手工书写在合同中明确约定的部分,属对涉案房屋的特殊要求。出卖人故意隐瞒合同中特殊要求所约定的事实,致买受人对涉案房屋必须具备的特殊要求发生偏差,该合同的签订实际上违背了买受人的真实意思。由此,买受人可主张撤销房屋买卖合同。


【当事人信息】
原告:胡某(反诉被告、被上诉人)
被告:李某、某公司(反诉原告、上诉人)

【案情简介】
2014年10月19日,李某、胡某、某公司签订《存量房屋买卖中介合同》,合同中主要约定:“款清交房李某承诺在本合同生效所售房屋产权过户完成交房前,将所售房屋名下的户口全部迁移完毕”李某承诺涉案房屋内没有小孩读书(6年内),胡某购房读书用”。合同签订当日李某收取胡某定金1万元。后,胡某于2014年10月21日致函某公司及李某,称因李某违反“该房屋内无小孩读书”的承诺,故要求解除三方签订的《存量房买卖中介合同》,李某返还定金1万元。其后,某公司致函胡某,称合同有效,某公司不存在欺诈,并要求胡某继续履行《存量房屋买卖中介合同》。涉案房屋对应某小学1,李某孙女李某1现就读的某小学2,其户籍登记在涉案房屋。
胡某诉至法院,请求:1、撤销《存量房屋买卖中介合同》;2、李某双倍返还胡某定金2万元;3、某公司赔偿胡某142元。
某公司反诉胡某,请求:胡某支付某公司中介费12740元。
【法院判决】
一审判决:1、撤销胡某、李某、某公司于2014年10月19日签订的《存量房屋买卖中介合同》;2、李某于本判决生效之日起五日内返还胡某定金1万元;3、驳回胡某其他诉讼请求;4、驳回谋公司诉讼请求。
二审判决:驳回上诉,维持原判。

【案件评析】
一、法院为何撤销胡某、李某、某公司签订的《存量房屋买卖中介合同》?
根据合同法规定,一方以欺诈等手段,使对方在违背真实意思的情况下订立合同,受损一方当事人有权请求人民法院变更或撤销合同。
涉案合同第七条明确约定“李某承诺该房屋内没有小孩读书(6年内)胡某购房读书用”,且合同该条约定系在规范性合同文本基础上以手书形式出现,表明胡某对“该房屋内没小孩读书(6年内)”条件的重视及“胡某购房读书用”合同目的的强调,但事实上李某的孙女户口所在地登记为涉案房屋,且尚在小学就读,李某故意隐瞒上述事实,致胡某对涉案房屋必须具备的特殊要求发生偏差,该合同的签订实际上违背了胡某的真实意思,因此,胡某要求撤销该合同的主张于法有据。
某公司提出李某的承诺与客观事实不符,并不影响合同目的的实现,合同可以继续履行,对此,虽然合同关于“该房屋内没有小孩读书(6年内)”属于胡某对涉案房屋的特殊要求,因此合同目的的实现与否并不当然阻碍胡某以李某虚假承诺为由,行使对合同的撤销权,且关于学区房政策存在可变性,涉案房屋存在“小孩读书(6年内)”事实是否对合同目的的最终实现存在影响,也不能确定,因此,基于胡某对所购买房屋的特殊要求,某公司的上诉主张,法院未采信。

二、法院为何认定胡某可提出合同的解除权?
某公司提出胡某在起诉前已通知解除涉案合同,不能再起诉主张撤销权。就此问题,审理法院认为:1、某公司对胡某的解除通知已明确以律师函形式提出异议;2、胡某也未请求法院确认合同解除。因此,胡某曾经通知解除合同的行为并不影响其提起本案诉讼。
【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》第五十四条:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销”。


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